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Thème : Quels projets structurants pour l'avenir de chaque territoire ?

LA DEFISCALISATION PARTAGEE

Forts de notre expérience dans le domaine de l’investissement privé, nous avons pu constater que tous ces modes de défiscalisation ont apporté énormément dans le domaine de l’immobilier sur notre île :

•Construction de logements de standing et intermédiaire permettant la création et le développement des sociétés de construction, cabinets d’architecte, agences immobilières, sociétés de promotion immobilières, PME d’artisans, accroissement des études notariales, bureaux d’études, bureaux d’expertises,
•Réponse à une demande locative galopante en rapport avec la poussée démographique et le solde migratoire positif
•Renouvellement d’un parc immobilier de qualité avec une qualité de construction et architecturale reconnue nationalement

Ces modes d’investissement ont également apporté des dérives fâcheuses qui tôt ou tard, crise ou pas, auraient fait exploser la bulle du secteur immobilier :

•Hausse du prix de vente des lots en VEFA suite à la surenchère du foncier entre sociétés de promotion consécutif à la demande galopante des investisseurs de métropole
•Augmentation des loyers suite à l’augmentation des plafonds définis à chaque nouvelle loi mais sans adéquation avec la réalité du marché locatif
•Devant la demande des investisseurs, le nombre de logements en VEFA a explosé au cours de ces dernières années, mais les loyers n’ont pas cessé d’augmenter, allant contre toute logique. Le marché locatif rivé sur les mêmes délais de livraison de tous les promoteurs risque de se retrouver saturer sur certains secteurs (où la demande locative n’est pas exponentielle) et les locataires se mettent à la recherche des loyers les plus bas possible;

Nous signalons à ce sujet, que pour pouvoir mener une opération immobilière à bien, nous avons toujours pris le parti de garantir des loyers conformes au marché locatif local et répondant à une véritable demande, de ce fait nos loyers étaient toujours bien au-dessous du plafond fixé par les lois de défiscalisations soit en moyenne moins de 25 % .

Les crises financières et immobilières actuelles mais aussi la perte de confiance des investisseurs vis-à-vis des DOM/TOM (principalement due aux manifestations et blocages aux Antilles) ont engendré une chute rapide des ventes de lots en VEFA et de ce fait ont entraîné la fermeture de nombreuses sociétés ou l’obligation de licencier de nombreux salariés dans le secteur immobilier ( majoritairement pour le moment dans les sociétés de construction mais les petites PME commencent elles aussi à craindre le pire).

Aucun promoteur n’envisage à ce jour l’ouverture de futur chantier car les contraintes financières sont trop pesantes et risquées et aucune prévision n’est envisageable au niveau de la reprise des ventes.

A l’heure actuelle, tous les promoteurs existants sur l’île ont un seul objectif, celui d’essayer de vendre le stock existant, ce qui dans le contexte actuel reste un objectif très difficile à atteindre.

Donc, notre réflexion s’est portée sur un partenariat entre les sociétés privées et les institutions publiques afin de répondre aux besoins de chacun et permettre une relance du secteur du BTP, premier employeur de l’île.

LA DEFISCALISATION CELLIER DOM PARTAGEE

1 - Objectifs :

•Pallier le manque de logement social actuel (1 million d’habitant à l’horizon 2020)
•Répondre rapidement à la demande de logements sociaux
•Mettre en place un système financier permettant à l’état de ne pas supporter le coût de construction de logements sur le court terme
•Enclencher la reprise économique pour tous les métiers du BTP et stopper la vague de licenciements actuelle
•Redonner confiance à tous les investisseurs pour pouvoir poursuivre le développement économique de notre île

2- Principe :

Donner la possibilité aux entreprises privées de promotions immobilières d’accompagner l’état dans son devoir de loger ses citoyens les plus démunis par le biais d’un montage financier nouveau « la défiscalisation partagée »

3- Fonctionnement :

•Proposer des investissements immobiliers à des particuliers ou entreprises (soumises à l’impôt sur les sociétés), reposant sur l’acquisition d’un logement à loyer modéré dans un ensemble commun d’habitation qui sera forcement rétrocédé à un bailleur social :
Dans un premier temps : dés l’achèvement de l’ensemble immobilier pour la location et la gestion (réponse à un besoin urgent de loger des personnes démunies)
Dans un deuxième temps : à une période définie sur 9 ans pour le rachat à un prix convenu d’avance par convention correspondant à un plafond PLS 2009 de 2100 €/M2 TTC (TVA à 2.10 %)
•Cette acquisition doit donner droit à une réduction fiscale sur 9 ans (type Cellier : soit 40 % du montant total de l’investissement) dans les DOM pour pouvoir attirer en masse les investisseurs locaux et métropolitains, physiques ou moraux.

•Afin que les sociétés privées répondent réellement aux besoins des bailleurs sociaux, un travail en amont est impératif :
Travail sur les typologies et superficies correspondant à la demande locative
Validation du secteur de construction
Avant le dépôt du permis de construire, le bailleur social devra donner un engagement écrit sur le rachat à 9 ans à compter de la livraison du programme immobilier à un prix défini de 2100 €/M2 TTC ;

4- Mécanique :

Monsieur HOARAU fait l’acquisition en VEFA d’un logement dit « social » auprès d’un promoteur privé.
Pour lui permettre de réduire ces impôts via le biais de cette acquisition, M. HOARAU devra s’engager :
A donner son bien à la location à un bailleur social qui le louera à 8 € / M2 / mensuel
A revendre (comme tous les acquéreurs du même ensemble immobilier) le bien concerné par acte notarié à un prix et une durée définie lors de la signature de son contrat de réservation soit une période de 9 ans et un prix de 2100 €/M2 TTC

M. HOARAU se verra rassuré par une revente garantie, et mobilisé moralement par son aide indirecte à l’état.

5- Points positifs :

Nous répondons à la demande locative rapidement
Le bailleur social fait l’acquisition de l’ensemble immobilier dans 9 ans mais il en a la jouissance immédiate (temps pour trouver les crédits et autres agréments)
Nous relançons le marché de l’immobilier
Nous restaurons la confiance générale
Nous stabilisons le coût du foncier et de la construction par un prix défini à l’avance de vente et de rachat, de ce fait nous stabilisons les prix de vente.

6- Simulation financière simple / côté investisseur privé physique

Acquisition d’un T3 de 65 M2 à 2500 € / M2 TTC soit 162 500 €
+ 6 500 € de frais d’acquisition et frais d’hypothèque

Soit un coût total de 169 000 €

-Perception des loyers sur 9 ans (jusqu’à la période de rachat) : 56 160 € ( soit 8€/m2/ mensuel)

-Réduction fiscale sur 9 ans : 67 600 €

-Revente dans 9 ans à 2100 € / M2 soit 136 000 € (avec l’érosion monétaire cela correspondra dans 9 ans à 1 660 €/M2)

-Montant des échéances pour l’investisseur après un crédit sur 15 ans à 4.80 € avec ADI : 1319 € par mois soit 142 452 € sur 9 ans

-Capital restant dû au bout de 9 ans : 85 000 € (inclus le taux de pénalités d’environ 3%)

Calcul rapide au bout des 9 ans pour la période de rachat par le bailleur social :

- 142 452 € (montant des échéances à 9 ans)
+ 56 160 € (loyers perçus sur 9 ans)

= - 86 292 €
+ 67 600 € (réduction fiscale sur 9 ans)

= - 18 692 €
+ 136 500 € (rachat à 9 ans)

= + 117 808 €
- 85 000 € (capital restant dû)

= + 32 808 € ( gain au bout de 9 ans sans risque locatif, ni sans risque de mauvaise revente ou non revente)

7- Hypothèse / côté SEM

Si la SEM place 70.26 % de la somme qu’elle aurait du sortir pour la construction ou l’achat immédiat d’un logement de même type à 136 500 € soit 95 900 € au taux de 4%, elle pourra racheter à 9 ans ce logement.
Conclusion : gain d’environ 30 % de la valeur du bien en ne faisant pas l’achat immédiat mais à 9 ans sans compter l’érosion monétaire.

8- Conclusion
Avec ce système, le bailleur social, l’investisseur, la société de promotion sont gagnants et chacun répond à son besoin :
Le bailleur social est gagnant en terme de rapidité de lots à proposer à la location, il est également gagnant financièrement sur le rachat à 9 ans.

La société de promotion peut envisager l’avenir plus sereinement (sans risquer de tomber dans les travers que nous avons pu constater ces dernières années concernant la hausse rapide des prix de vente)

L’investisseur a investi pour économiser ces impôts sans risque grâce au rachat garanti et a permis de mettre son bien à la disposition d’une personne démunie ;

Des accords cadres pourront se conclure entre sociétés de promotion et institutions publiques afin de garantir un nombre d’appartements annuels permettant de loger toutes les personnes inscrites sur des listes d'attente.

magalli et luc HOARAU